俗話說“一鋪養三代”。多年來，商鋪投資一直受到許多人的追捧。為什么商鋪能成為多數人投資的首選？前不久，央行出了一份調研報《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》。

報告中有些結論則與一般的認知有出入。比如，車子的豪華與否，住房套數的多少，普遍被認為是拉開財富差距的重要因素。報告卻顯示，城鎮居民家庭擁有的住房數量越多，其家庭資產中住房資產的占比反而越低。商鋪及廠房等經營性資產才是家庭資產差距大的重要原因！

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有錢人為什么喜歡買商鋪、廠房、寫字樓等經營性資產？未來還能不能買？怎樣的商鋪、寫字樓等受到他們的青睞？

根據央行的報告，在受調查家庭中，15.9%的家庭擁有商鋪或廠房等經營性資產，這些家庭的經營性資產均值為257.5萬元，占其家庭總資產的33.1%。擁有經營性資產家庭的戶均總資產為776.8萬元，是沒有經營性資產家庭的3.4倍。

家庭總資產越多，經營性資產的擁有率越高，經營性資產在家庭資產中的比重越大。按家庭總資產排序，資產最高10%的家庭中，近半數的家庭擁有經營性資產，這些家庭的經營性資產占家庭總資產的35.6%；而資產最低20%家庭中僅有3.5%的家庭擁有經營性資產。

為何富人喜歡買商鋪等經營性資產？原因主要有以下幾點：

▍限購限貸等調控下，無法大量購買住宅，只能投資商辦

2011年，數據如下：

城市家庭平均資產為247.60萬元

城市家庭資產的中值為40.5萬元

中國家庭自有住房擁有率為89.68%

2019年，數據如下：

城鎮家庭平均資產317.9萬元

城鎮家庭資產的中值為141萬元

中國家庭自有住房擁有率為96%

我們知道，平均數是很具有欺騙性的，相比之下，中位數更能反映真實情況。9年間，城鎮居民家庭平均資產只增長了28%，中位數卻增長了248%！平均數從中位數的6倍多，縮小到了只有2倍多。

考慮到住房占了城鎮居民資產的7成，而且，越是資產少的家庭，住房占其總資產的比例越大。我們不難得出這樣的結論：城鎮化和住房價格的上漲，推動了大多數城鎮居民家庭資產的增長。

那為什么有錢人家庭資產的增速反而較慢呢？因為其不能無限加杠桿。

假設你2009年買入100萬元的房子，首付3成，貸款70萬元，房價按照每年增長30萬元的速度逐年遞增。最初幾年，回報率非常高，可是隨著時間延長，你的年復合收益就沒有那么高了。為啥？因為，隨著時間的推移，你的杠桿率越來越低——你的負債并不能跟你的財富同步增長，使得你的回報越來越慢。

只有讓負債與財富的增幅保持一致，你才能享受到最大的財富增幅，但是即便你付得起首付還得起月供，也沒辦法那樣做，因為調控——限購限貸等。

▲來源：明源地產研究院

富人有錢可以買更多住宅，放更大杠桿，但是政策不允許。只能轉而買商辦，因為商辦基本不限購。

▍商辦能夠提供穩定的現金流，且租金回報率遠高于住宅

在很長一段時間里，商辦，特別是商鋪的收益率本身也不錯。以至于一直有“一鋪養三代”的說法。

為啥？因為那個時候商品住宅供不應求。住宅以外的各種商品同樣處于短缺的狀態，基本上處于生產出來就能賣掉的狀態，商鋪自然值錢。

特別是地段好的商鋪，人流量大，人流量那就是錢。

與此同時商鋪本身也會不斷增值。

而且，投資商辦還有很大的靈活性。可以買來出租，也可以自用。大多數投資產品，主要通過增值獲得收益。商辦的收益則廣泛得多：可以等待增值后轉手賺取差價，可以出租賺取穩定租金收益（下文還會詳細談到），還可以自用。近年來，一些企業老板就后悔當年沒買幾層寫字樓，現在每年要付出巨額的費用租賃辦公室。

▍商用不動產的定價邏輯是“以租金定價”，比住宅更合理

住宅和商辦的定價邏輯不同，商業不動產的毛租金回報率在5%左右，遠高于住宅（約2%）。

而且，商業不動產是“以租金定價”，住宅是按“稀缺性”定價。相比之下，商業不動產較理性。

雖然投資商辦物業，能用到的杠桿倍數比住宅要低得多，但由于價格合理、收益率不錯，能產生穩定的現金流，既有助于增加抗風險的能力，還能抓住其他隨時冒出來的投資機會。

近年來，一鋪毀三代的說法漸漸多了起來。寫字樓、購物中心等越來越多，特別這次疫情之后，人們發現，各地的寫字樓空置率創新高，購物中心也還沒有恢復疫情前的人流量。

而且，這次疫情強化了人們線上消費、辦公的習慣。不少人都認為，未來辦公、購物的場景都會發生不小的改變。那么商辦還有投資價值嗎？

寫字樓市場是反映產業與經濟發展的晴雨表。如果和自己比，過去幾年我國經濟增速確實有所回落。但，放眼全球，即便是面對疫情沖擊，中國的經濟增速依然是鶴立雞群的。而且，IMF（國際貨幣基金組織）的最近報告預測，中國將引領2021年全球經濟增長。

▲來源：高力國際

第三產業的占比越高，商務辦公樓的需求越大。目前，典型發達國家第三產業就業人數的占比普遍都在70%左右，高的80%多。具體到發達國家的城市，目前在倫敦、紐約的產業結構中，第三產業產值的占比超過90%。

購物中心、社區商鋪等同樣如此。

截至2019年底，全國已開業的8萬平方米以上的購物中心近2000座，預計到2025年底共會達到3500座左右。如果不分面積大小，全部購物中心更是已達8000座。

跟寫字樓的原因有點類似。僅從數量上看，購物中心似乎已經過剩，但從融入當地市場和滿足人們美好生活來看卻還遠遠不夠。

▲來源：明源地產研究院根據公開資料整理

至于社區商業，疫情后更是迎來新的發展機遇。

最近，公募REITs試點的橫空出世，中國房地產市場存量規模大，基建投資支出多，都為發展REITs市場奠定了較好的基礎，中國發展REITs市場的“原材料”較為充足，從投資者的角度看，REITs號稱是股、債、現金之外的“第四類資產”，具有較高收益、較低風險、低相關性、高流動性等諸多優勢。

在房住不炒和地方隱性債務受限背景下，高收益資產稀缺的時代已經到來，REITs產品有可能成為投資者青睞的重要對象。按照美國等經驗看，在成熟的REITs市場中，租賃、寫字樓、商場等可能是主流品種，加上中國房地產和基建規模龐大，理想情況下REITs市場規模可能達到GDP的5%，根據2019年GDP為99萬億測算，REITs規模將接近5萬億。從另一個角度看，中國不動產市場的規模發展空間看似應超過美國。

公募REITs試點更是給商用不動產的投資增加了巨大的想象空間。一旦將試點拓展到商辦物業，意味著普羅大眾也可以通過購買REITs，間接投資商辦了。

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